新加坡：对 Prime Land Housing (PLH) 模式下第一个住房项目的公寓转售征收的 6% 补贴回收引起了房地产分析师的不同看法，一些人认为这是“合理的”，而另一些人则表示它不够高。
回拨百分比是新 PLH 模型中备受期待的细节，已于周三（11 月 17 日）宣布，用于即将在 Rochor 进行的项目。
这意味着 Rochor 项目中即将推出的单位的业主在出售房屋时，必须向住房和发展委员会 (HDB) 支付转售价格或公寓估价的 6%，以较高者为准。
引入仅适用于第一次转售的回扣是为了解决对额外补贴导致“过度意外收益”的担忧。
Rochor 项目预计将于 2028 年完成，是建屋局 11 月按订单生产 (BTO) 计划的一部分。
不包括传统住房补助，这些单位的价格从三居室公寓的 409,000 新元起，四居室公寓的起价为 582,000 新元。该项目拥有960套三房和四房公寓。
“一笔不小的数目”
OrangeTee & Tie 研究高级副总裁 Christine Sun 女士表示，6% 的回收率“似乎合理”。
她说，这是因为组屋转售价格在过去十年中全面上涨——今年迄今价格上涨了 9.1%。
考虑到这些公寓将在 2038 年左右上市，经过更长的建设期和 10 年的最低占用期（MOP），她说：“PLH 公寓很有可能实现 6% 以上的价格17 年的增长。”
细分回收率，孙女士表示，未来售价 120 万新元的四房 PLH 公寓将收回约 72,000 新元。 “业主仍可享有至少 50 万新元的毛利。”
她还表示，这个百分比“不能太高，因为与其他 BTO 业主相比，买家面临更严格的销售标准和更长的 MOP。”
PropNex 首席执行官 Ismail Gafoor 先生表示，6% 的回收率“考虑到该位置带来的好处以及公寓将获得的潜在资本增值，这是一笔不小的数目。”尽管如此，他认为这是足够的。
并非所有分析师都有同样的感受。 ERA Realty 的研究和咨询主管 Nicholas Mak 先生表示，这个百分比“似乎有点偏低”。
尽管私人房地产市场没有直接相当于补贴复苏的情况，但麦先生表示，最接近的税可能是卖方印花税，税率从 4% 到 12% 不等，旨在阻止投机性购买。
因此，他曾预计“中点”数字约为 8%。
麦先生补充说，补贴的恢复在一定程度上削弱了黄金地段公寓的“彩票效应”。但根据估计，“PLH 公寓的买家未来仍然可以从他们的公寓中获得可观的利润，”他说。
对于 Huttons 的研究主管 Lee Sze Teck 先生来说，“很难说回扣是否公平”，因为没有先例。
他补充说：“我们需要知道额外的补贴是多少。如果是六位数，而回扣仅为 6%，那么我们可以做出判断，但现在……等式的一部分是不透明的。”
当局上个月告诉中央通讯社，补贴回收率将“反映推出时提供的额外补贴的程度”，无论未来何时转售公寓，都将适用相同的回收率。
国家发展部长 Desmond Lee 也警告说，未来可能会根据市场情况和所需的补贴，为其他项目调整百分比。
需求会怎样？
在 11 月 BTO 活动推出的单位中，梧槽的单位是四房单位的最高价格范围，以及最长的 71 个月竣工时间。四房单位也比通常的90平方米小。
除了对这些 PLH 公寓实施更严格的转售限制外，Ohmyhome 分析师 Mohan Sandrasegeran 认为，一些买家，例如年轻夫妇，可能会转而将注意力转向非成熟的房地产。
但总体而言，预计梧槽项目的需求仍将强劲。
OrangeTee & Tie 的孙女士表示，鉴于该地点便利且靠近中央商务区，仍会吸引许多买家。
“有些人可能也喜欢住在市中心的威望，或者（想）长期享受价格升值。有些人可能还喜欢‘整个 PLH 模式的新颖性’，并希望拥有先发优势，成为拥有 PLH 公寓的先驱批次。”
PropNex 的 Ismail 先生补充说，这些单位仍然“相对实惠”，甚至可以与加冷和黄埔提供的单位相媲美，四房单位的价格为 511,000 新元（不包括赠款）。
重要的是，莫汉先生表示，这个 BTO 项目的申请率将为即将在 PLH 模式下提供的项目设定基准。
“这也将成为建屋发展局确定未来此类公寓定位的指标，”他说。
